서울 아파트 임대차, 왜 절반이 월세로 바뀌었나

무엇이 바뀌나

서울부동산정보광장 자료를 보면, 2026년 1월부터 9월까지 서울 아파트 임대차 거래 17만2,027건 중 월세가 8만7,740건으로 51.0%(서울 아파트 기준)를 차지했어요. 통계 집계가 시작된 2011년 이후 처음으로 월세 비중이 50%를 넘은 거예요.

구분	2025년 1월부터 9월까지	2026년 1월부터 9월까지
서울 아파트 월세 비중	43.7%	51.0%
월세 > 전세 자치구 수	4곳	13곳

눈에 띄는 건 월세 거래 자체가 크게 늘어난 게 아니라는 점이에요. 올해 1월부터 9월까지 월세 거래량은 전년 동기보다 2.8% 줄었어요. 그런데 전세 거래량은 같은 기간 27.5%나 줄었어요. 월세 비중이 올라간 건 전세 매물이 그만큼 더 빠르게 사라졌기 때문이에요.

월세가 전세보다 많은 서울 자치구도 작년 4곳(금천·종로·중·구로)에서 올해 13곳으로 늘었어요. 종로구는 월세 비중이 65.6%로 가장 높았어요. 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1,000원으로 1년 전보다 21만8,000원 올랐어요.

왜 논란인가

전세 매물이 줄어든 배경을 두고는 비교적 의견이 일치해요. 다주택자·대출 규제가 강화되고, 토지거래허가구역 지정으로 실거주 의무가 늘어난 집주인이 전세 대신 월세나 반전세로 돌린 경우가 많다는 분석이 많아요.

다만 이 흐름이 어디까지 갈지를 두고는 입장이 갈려요. 한쪽에서는 전세는 구조적으로 소멸해 가는 제도이고, 지금의 월세 전환은 그 과정의 일부일 뿐이라고 봐요. 다른 쪽에서는 정부가 매입임대를 6만6,000가구로 늘리고 전월세 안심신탁 같은 새 제도를 내놓은 만큼, 공급이 더 들어오면 급격한 전세 소멸은 막을 수 있다고 봐요. 아직 어느 쪽이 맞는지는 매입임대·안심신탁의 실제 공급 속도가 나와야 판단할 수 있어요.

숫자로 보기

항목	숫자	비고
월세 비중(서울 아파트, 1월부터 9월까지)	51.0%	작년 동기 43.7%, 통계 집계(2011년) 이후 처음 50% 돌파
전세 거래량 변화(1월부터 9월까지)	-27.5%	같은 기간 월세 거래량은 -2.8%에 그쳐, 매물 감소가 주된 원인임을 보여줌
월세 > 전세 자치구	13곳	작년 4곳에서 증가, 종로구가 65.6%로 가장 높음
서울 아파트 평균 월세(9월)	166만1,000원	1년 전보다 21만8,000원 상승
전국 전체 주택 월세 비중(국토부, 1월부터 2월까지)	68.3%	서울 아파트만 본 51.0%와 집계 대상·기간이 달라 직접 비교 불가(서울 전체 주택은 70.2%)

같은 “월세 비중”이라는 말도 서울 아파트만 보는지, 서울 전체 주택을 보는지, 전국을 보는지에 따라 숫자가 크게 달라지니 기사를 볼 때 범위를 꼭 확인하는 게 좋아요.

앞으로 일정

• 2026년 11월 4일부터: 국토교통부·HUG가 전월세 안심신탁 첫 임대인 모집 공고를 냈어요. 20억원 이하 주택, 선순위채권비율 80% 이하면 신청할 수 있고 상시 접수예요. 2026년 8월 발표 당시엔 9월 공고·10월 신청 예정이었으나 한 차례 늦춰졌어요.
• 2027년 1월부터: 전월세 안심신탁 신청자가 검증과 계약을 거쳐 순차 입주할 예정이에요.
• 2026년부터 2027년까지: 국토부가 규제지역 매입임대 6만6,000가구를 배정하는 중이에요(과거 3만6,000가구의 약 2배). LH도 2026년 한 해 전세임대 3만7,580호 공급 계획을 발표했어요.